饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)1km等于多少米 1km是不是1公里合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务1km等于多少米 1km是不是1公里收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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