“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机构(gòu)和(hé)投(tóu)资者的关(guān)注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要(yào)非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要(yào)资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景(jǐng)的(de)房(fáng)企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的民(mín)营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家(jiā)房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国(guó)央(yāng)企中，仍(réng)有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控(kòng)股(gǔ)等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进一(yī)步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿(ná)地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一(yī)标准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不(bù)得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏(sū)速度并没有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎn)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积(jī)极的拿地(dì)策(cè)略(lüè)的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机(jī)构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该(gāi)资(zī)产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持(chí)有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以来(lái)的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金(jīn)额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企排名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局重点移至存量赛道pupil是什么意思 pupil是可数名词吗ng>

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是(shì)房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开pupil是什么意思 pupil是可数名词吗工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据(jù)了半壁江山(shān)。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从(cóng)业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公(gōng)司都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安宏回(huí)报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登(dēng)榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其(qí)也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经(jīng)过两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安(ān)这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做(zuò)到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是(shì)该(gāi)公司(sī)能(néng)在(zài)业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它(tā)的(de)定位和比较好的服务pupil是什么意思 pupil是可数名词吗是(shì)有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。